Tietoa vuokralaiselle
Tietopankki vuokralaiselle.
Vuokralaiselle
- Yleistä tietoa ja usein kysyttyjä kysymyksiä vuokralaiselle
- Asunnon vuokraus vuokravälittäjän avulla
- Yleistä tietoa sopimuksen tekemisestä
- Osapuolet
- Vuokrauskohde
- Vuokra-aika
- Vuokra
- Vuokravakuus
- Vuokrankorotus
- Huoneiston kunto
- Muut sopimusehdot
- Allekirjoitukset
- Vuokrasopimuksen päättyminen
- Vuokranantajan suorittama irtisanominen
- Irtisanomissuoja
- Muuttopäivä ja sen siirtäminen
- Vuokralaisen suorittama vuokrasuhteen purkaminen
- Vuokranantajan suorittama vuokrasopimuksen purkaminen
- Erimielisyyksien ratkaiseminen vuokrasuhteessa
Yleistä tietoa vuokralaiselle
Kuinka vuokralainen valitaan?
Vuokranantaja tekee alustavan vuokralaisvalinnan hakemusten perusteella. Vuokranantajan valitsema hakija pääsee katsomaan asuntoa hänelle järjestettävällä yksityisesittelyllä.
Usein kysytyistä kysymyksistä löydät vastauksen muihin kysymyksiin vuokra-asunnon hakemisesta.
Usein esitettyjä kysymyksiä
Löysin minua kiinnostavan asunnon. Miten voin haen asuntoa?
Voit lähettää viestin os. www.asuntomestarit.fi tai suoraan välittäjälle [email protected] tai vuokraovi.comin kautta.
Milloin voin tulla katsomaan asuntoa?
Yritämme sopia asuntoesittelystä mahdollisimman pian. Esittelyn jälkeen vuokranantaja tekee asukasvalinnan. Ennen sopimusta joudumme tarkistamaan muutamia tietoja kuten luottotiedot ym.
Minulla on maksuhäiriö vaikuttaako se asunnon saantiin?
Tarkistamme asunnonhakijoiden luottotiedot. Maksuhäiriömerkintä ei ole aina välttämättä este vuokraamiselle, mutta hankaloittaa asunnon saamista. Jos maksuhäiriöitä on useita, se yleensä estää vuokra-asunnon saamisen täysin. Jos maksuhäiriöitä ei ole paljon, ja ne ovat vanhoja, asunnon saamista voi helpottaa, jos työssäkäyvä henkilö takaa kirjallisesti vuokravelvoitteesi (omavelkainen takaus), tai jos sinulla on mahdollisuus maksaa kahden kuukauden vuokravakuus.
Mitä omavelkainentakaus tarkoittaa?
Takauksen antaja takaa vuokralaisen kaikki vuokrasopimuksen mukaiset vuokravelvoitteet koko vuokrasuhteen keston ajalta. Omavelkainen takaus voi olla suureksi avuksi, jos hakijalla on maksuhäiriömerkintöjä, epäsäännölliset tulot tai hän on esimerkiksi opiskelija.
Kuuluuko asuntoon autopaikka?
Mikäli tietoa autopaikasta ei ole esittelytekstissä, autopaikka ei automaattisesti kuulu vuokrasopimuksen ehtoihin. Taloyhtiön omistamat autopaikat jaetaan yleensä isännöitsijän kautta jonotusperiaatteella. Autopaikkatilanteen voi tarkistaa ennen esittelyn sopimista tai ennen vuokrasopimuksen laatimista.
Minulla on lemmikkieläin. Onko mahdollista saada vuokrattua asunto?
Asuntoilmoituksessa lukee joko lemmikkieläinkielto tai lemmikkieläimet sopimuksen mukaan, jolloin niiden tuomisesta sovitaan aina erikseen vuokranantajan kanssa. Jälkimmäisessä tapauksessa vuokranantajan tekemään vuokrauspäätökseen vaikuttaa esimerkiksi se, minkälaisista lemmikkieläimistä on kysymys. Lemmikkieläimistä on tärkeää aina mainita etukäteen myös asuntohakemuksessa.
Mikä on vuokravakuus ja miten sen kanssa toimitaan?
Vuokravakuus (käytetään myös nimityksiä vakuusmaksu, takuuvuokra ja vuokratakuu) on vuokranantajan pyytämä vakuus, joka maksetaan ennen avainten luovutusta. Maksamatta jäänyt vakuus on riittävä peruste vuokrasopimuksen purkamiselle. Vakuusmaksun suuruus on yleensä 1kk vuokraa vastaava summa. Vuokranantaja ei saa pyytää yli kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa vakuutta (Ahvl 8§). Vakuus on siltä varalta, jos vuokralainen ei huolehdi vuokranmaksusta tai aiheuttaa asuntoon vaurioita. Näin ollen vuokranantajalla on oikeus käyttää vuokravakuutta vahinkojen kattamiseen.
Vakuusmaksun voi hoitaa lainata vakuuden määrän esim. Takaamolta (kts.tarkemmat tiedot)
Asunnon vuokraus vuokravälittäjän avulla
Toimeksiantosopimus
Välittäjän kanssa on syytä tehdä aina kirjallinen toimeksiantosopimus, jossa sovitaan välitystehtävästä, sen ehdoista ja sisällöstä.
Asuntomestarit hoitaa kaikki vuokraukseen liittyvät toimenpiteet alusta loppuun vuokranantajan puolesta. Palveluun kuuluvat huoneistoon tutustuminen, vuokratason arviointi, asunnon valokuvaus, markkinointi, esittelyt, asunnonhakijoiden taustojen selvitykset, sopimusneuvottelut, vuokrasopimusten laatiminen, vuokravakuuden toimittamisen valvominen, avaintenluovutukset sekä kuntotarkastuksen.
Asuntomestarit selvittää asunnonhakijoiden taustat erittäin huolellisesti. Prosessiin kuuluvat mm. seuraavat vaiheet: luottotietojen tarkistaminen Asiakastieto Oy:stä, tarvittaessa yhteydenotto aikaisempiin vuokranantajiin, työtilanteen ja työhistorian selvittäminen ja henkilökohtainen haastattelu. Kriteerit täyttävät hakijat esitellään vuokranantajalle, joka viime kädessä tekee vuokrauspäätöksen.
Yleistä tietoa sopimuksen tekemisestä
Yleistä
Varsinaisen vuokrasopimuksen tekeminen on tärkeimpiä vuokrausprosessin vaiheita. Vuokrasopimus on syytä aina tehdä kirjallisesti. Lain mukaan määräaikainen sopimus on pakko tehdä kirjallisesti, jotta määräaikaa koskeva ehto olisi pätevä.
Ilmoitusvelvollisuus
Viimeistään vuokrasopimuksessa tai sitä tehtäessä vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselleen, mihin hänen oikeutensa antaa huoneisto vuokralle perustuu. Vuokralleanto-oikeus voi perustua esimerkiksi huoneiston tai kiinteistön omistamiseen tai omaan vuokrasopimukseen perustuvaan jälleenvuokraamisoikeuteen.
Lomakkeet
Hyvän vuokrasopimuksen tekemistä helpottavat käytettävissä olevat vuokrasopimuslomakkeet. Lomakkeita käytettäessä varmistetaan, että sopimuksessa tulevat huomioiduiksi kaikki välttämättömät asiat. Valmiita lomakkeita voi täydentää liitteillä, mikäli lomakkeissa ei ole riittävästi tilaa omille erikoisehdoille. Asuntomestarit LKV:n palveluun kuuluu kaikkien vuokrasopimuksiin ja lomakkeisiin liittyvien asioiden hoitaminen vuokranantajan puolesta.
Osapuolet
Tunnistetiedot
Vuokrasopimuksen osapuolista, vuokranantajasta ja vuokralaisesta, on sopimukseen syytä merkitä riittävät tunniste- ja yhteystiedot. Vuokranantajaa koskevat tiedot ovat tarpeellisia mm. siksi, että vuokralainen voi tehdä tarvittavat ilmoitukset vuokranantajalle. Vuokralaista koskevat tiedot ovat tarpeen samoista syistä.
Avio- tai avopari vuokralaisena
Jos vuokralle on tulossa avio- tai avopari, voidaan menetellä kahdella tavalla. Molemmat voidaan merkitä vuokrasopimukseen vuokralaisiksi, jolloin molemmat mm. vastaavat vuokran maksamisesta, kunnes sopimus toisen tai kummankin vuokralaisen osalta irtisanotaan. Sopimus voidaan tehdä myös niin, että vain toinen puolisoista merkitään vuokralaiseksi ja toinen merkitään avio- tai avopuolisoksi. Tällöin avio- tai avopuolisoksi merkitty vastaa vuokran maksamisesta vain niin kauan, kun hän asuu huoneistossa.
Useita vuokralaisia
Jos vuokralle on tulossa useita vuokralaisia, voidaan menetellä joko niin, että vuokralaiseksi merkitään vain yksi tulevista asukkaista, ja hän voi ottaa alivuokralaisia tai muutoin käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona muiden kanssa. Tällöin vuokran maksusta ja muista velvoitteista vastaa vuokralaiseksi merkitty.
Toinen vaihtoehto on merkitä kaikki tulevat asukkaat vuokralaisiksi, jolloin kaikki vastaavat periaatteessa yhteisvastuullisesti koko vuokran maksamisesta, kunnes sopimus jonkun osalta irtisanotaan.
Jälleenvuokraus
Jos huoneisto vuokrataan yritykselle siinä tarkoituksessa, että yritys vuokraa sen edelleen työntekijälleen työsuhdeasunnoksi, sopimukseen voidaan ottaa asukkaan täsmentävä ehto. Yritys merkitään siis vuokralaiseksi ja kohtaan ”muut ehdot” merkitään ehto, jonka mukaan asunto voidaan luovuttaa vain tietylle henkilölle.
Kuolinpesä vuokranantajana
Kuolinpesän vuokratessa asuntoa vuokrausta hoitavan henkilön on syytä varmistaa, että hänellä on valtuutus kaikilta kuolinpesän osakkailta. Oikeuden määräämä pesänselvittäjä voi tehdä sopimuksen ilman eri valtuutusta.
Vuokrauskohde
Vuokrauskohde on yksilöitävä riittävän tarkasti. Sopimukseen tulee merkitä ainakin kohteen osoite, huoneiston tyyppi, pinta-ala sekä muut tilat, joihin sopimus tuottaa käyttöoikeuden sekä näiden tilojen käyttötarkoitus.
Kohteen yksilöinti
Vuokrauskohteen osoitteen merkitseminen on luonnollisesti välttämätöntä kohteen yksilöimiseksi. Joskus voi olla tarpeen määritellä vuokrauskohde tarkemminkin. Jos esimerkiksi omakotitalosta vuokrataan vain yläkerta, se on mainittava sopimuksessa. Jos jostain kiinteistöstä vuokrataan vain jokin rakennus tai jostain huoneistosta vain yksi huone, vuokrattava kohde voidaan yksilöidä esimerkiksi karttaliitteeseen tai pohjapiirrosliitteeseen merkitsemällä. Huoneistotyypin kirjaamisella sopimukseen on lähinnä informatiivinen merkitys. Kyseiseen kohtaan merkitään huoneiden lukumäärä, esimerkiksi ”2h + k” tai ”4h + k + s”.
Pinta-ala
Huoneiston pinta-alaa koskeva tieto on syytä merkitä sopimukseen ”noin-tietona”. Tällä tavoin voidaan välttää turhat pinta-alariidat. Jos kohde on asunto-osake, pinta-alatietoon voidaan merkitä yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala. Jos huoneisto on tarkistusmitattu, voidaan merkitä myös tarkistusmitattu pinta-ala.
Muut tilat
Jos sopimus tuottaa käyttöoikeuden huoneiston lisäksi muihin tiloihin, myös ne on syytä merkitä sopimukseen. Muita tiloja voivat olla esimerkiksi rivitalohuoneiston piha-alue, autopaikka tai autotalli, kylmäkellari, ullakkokomero tai jokin muu varastohuone. Myös muut tilat on syytä yksilöidä riittävän tarkasti sanallisesti, kirjaimilla, numeroilla tai karttaliitteellä.
Sopimuksessa mainittuihin kohteisiin vuokralainen saa siis yksinomaisen käyttöoikeuden. Näiden lisäksi hän saa käyttöoikeuden esimerkiksi taloyhtiön yhteisiin tiloihin. Joidenkin yhteistilojen käytöstä on kuitenkin sovittava erikseen taloyhtiön kanssa. Tällaisia tiloja ovat mm. talosaunat ja -pesulat.
Muu käyttö
Vuokralaisella on oikeus käyttää osaa asuinhuoneistosta muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Huoneiston tulee kuitenkin pääasiallisesti olla asuinkäytössä, joten muun käytön tulee rajoittua alle puoleen huoneiston pinta-alasta. Muuta käyttöä voi olla esimerkiksi yhden huoneen käyttäminen hammaslääkärin, lakimiehen tai parturin vastaanottotilana, toimistona tms. Muu käyttö on syytä merkitä sopimukseen vuokrauskohteen yksilöintitietoihin.
Vuokra-aika
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus.
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on voimassa, kunnes vuokranantaja tai vuokralainen sanoo irti sopimuksen. Sopimukseen merkitään irtisanomisen alkamispäivä. Lain mukaan irtisanomisaika alkaa kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, mutta siitä voidaan sopia toisinkin. Hyvin yleinen on käytäntö, jossa sovitaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä noin vuoden päähän vuokrasopimuksen alkamispäivästä.
Määräaikainen sopimus
Sopimus voidaan tehdä myös kestoltaan määräaikaiseksi. Se tarkoittaa sitä, että sopimuksessa sovitaan päivä, jolloin sopimus päättyy. Määräaikaista sopimusta ei voi sanoa irti kesken sopimuskauden. Se sitoo molempia osapuolia koko määräajan. Vain erityistilanteissa vuokralainen voi hakea tuomioistuimelta irtisanomisoikeutta.
Vuokra
Vuokran määrä
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokra on vapaasti sovittavissa. Vuokran määrä merkitään sopimukseen yleensä kuukausivuokrana eli esimerkiksi 700€/kk.
Erilliskorvaukset
Varsinaisen vuokran lisäksi maksettavista erilliskorvauksista voidaan sopia erikseen. Tyypillisin erilliskorvaus on henkilöluvun mukainen vesimaksu. Vesimaksun suuruus on tällöin merkittävä sopimukseen. Suoraan taloyhtiölle maksettavia käyttökorvauksia, kuten autopaikka-, sauna- ja pesutupamaksuja ei yleensä kannata kierrättää vuokranantajan kautta. Tällaiset maksut vuokralainen voi maksaa suoraan taloyhtiölle.
Eräpäivä
Eräpäivä on lain mukaan vuokranmaksukauden eli kalenterikuukauden toinen arkipäivä (yleinen käytäntö on 5pv). Jos kuukauden viides päivä on esimerkiksi lauantai, vuokralainen voi maksaa vuokran omasta pankistaan maanantaina eli kuukauden seitsemäntenä päivänä. Eräpäivästä voidaan sopia myös toisin, jolloin se on merkittävä sopimukseen.
Vuokravakuus
Vakuuden määrästä osapuolet voivat sopia, mutta yleisin käytäntö on kahden kuukauden vuokraa vastaava määrä. Laki asettaa vakuuden maksimimääräksi kolmen kuukauden vuokraa vastaavan määrän. Yleinen vakuusmuoto on erillinen vuokravakuustili, jonka vuokralainen avaa pankissa ja josta vuokranantaja saa panttipaperin. Vakuus voidaan myös maksaa vuokranantajan tilille.
Pankkitakaus
Pankkitakaus on myös asuinhuoneiston vuokrauksessa mahdollinen, mutta kustannustensa vuoksi varsin harvinainen vakuusmuoto. Pankkitakauksessa pankki sitoutuu vuokralaisen puolesta takaamaan vuokrasuhteen velvoitteiden täyttämisen.
Omavelkainen takaus
Omavelkaisessa takauksessa takaaja sitoutuu täyttämään vuokrasopimuksen velvoitteet, mikäli vuokralainen ei niitä täytä. Jos vakuutena käytetään henkilötakausta, takaussitoumuksesta on syytä kirjoittaa sopimukseen erillinen liite.
Vakuuden tyypillisimpiä käyttötilanteita ovat vuokralaisen vuokrarästit tai tilanteet, joissa vuokralainen vahingoittaa huoneistoa. Vakuuden käyttäminen vaihtelee vakuusmuodoittain.
Vuokravakuus on tarkoitettu säilyttämään arvonsa koko vuokrasuhteen ajan. Näin ollen vuokrien maksamatta jättäminen tilanteessa, jossa vuokranantajalla on vakuus, ei estä vuokranantajaa velkomasta maksamattomia vuokria. Vuokrarästejä voidaan käyttää myös purkuperusteena, vaikka ne voitaisiinkin kattaa vakuudella
Vuokrankorotus
Vuokrankorotusehto on syytä ottaa sopimukseen aina, kun se on lain mukaan mahdollista. Näin voidaan varmistua siitä, että vuokra seuraa yleistä kustannustason kehitystä. Jos sopimukseen ei oteta vuokrantarkistusehtoa, vuokranantaja ei voi yksipuolisesti korottaa vuokraa. Vuokrankorotuksista tulee siis tällaisissa tapauksissa aina sopia erikseen. Mikäli uudesta vuokrasta ei päästä sopimukseen, vuokranantajalla on viime kädessä oikeus sanoa sopimus irti. Määräaikaisessa sopimuksessa irtisanomisoikeutta ei luonnollisestikaan ole. Vuokra voidaan tarkistaa vasta määräajan päättyessä.
Vuokrankorotusehto voidaan ottaa kaikkiin toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin. Toisin kuin ennen, nykyään myös alle kolmen vuoden mittaiseen määräaikaiseen sopimukseen voidaan ottaa vuokrankorotusehto.
Kyseeseen tulevia vuokrankorotusvaihtoehtoja on useita. Vuokra voidaan ensinnäkin sitoa johonkin indeksiin. Yleisimmin käytetty on kuluttajahintaindeksi, joka kuvaa yleistä kustannustason kehitystä ja antaa näin ollen vuokralle inflaatiosuojaa.
Vuokran tarkistusperusteeksi voidaan ottaa jokin muukin kuin indeksi. Vuokra voidaan esimerkiksi sitoa taloyhtiön hoitovastikkeeseen. Tällöin korotus voidaan ilmoittaa välittömästi hoitovastikkeen korotuspäätöksen jälkeen, ja se tulee voimaan seuraavan kalenterikuukauden alusta.
Yleensä korotukset jäävät tässä järjestelyssä kuitenkin normaalia inflaatiokorotusta matalammiksi, koska korotus koskee vain hoitovastiketta, ei rahoitusvastiketta.
Huoneiston kunto
Huoneiston kuntoa, kunnossapitoa ja vuokralaisen tai vuokranantajan muutostyöoikeuksia koskevat perussäännökset ovat huoneenvuokralaissa. Sopijapuolet voivat kuitenkin mieluiten kirjallisella sopimuksellaan monin paikoin poiketa siitä, mitä laissa on säädetty. Vuokrasopimus voidaan siis räätälöidä vastaamaan osapuolten tarpeita.
Sopimuksiin merkitään usein ehto, jonka mukaan ”huoneisto vuokrataan siinä kunnossa kuin se on sopimuksentekohetkellä.” tai ”huoneisto vuokrataan siinä kunnossa kuin se oli viimeksi esiteltäessä” Tällöin vuokralainen ei voi vedota sellaisiin huoneistossa oleviin virheisiin, jotka hänelle on kerrottu tai jotka hänen olisi pitänyt tavallista huolellisuutta käyttäen havaita. Sen sijaan ns. piileviin virheisiin vuokralainen voi edelleen vedota.
Kuntotarkastukset
Sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeuksien kannalta on tärkeää dokumentoida huoneiston kunto huolellisesti. Näin vuokralainen voi varmistua siitä, ettei hän joudu vastuuseen virheistä ja puutteista, jotka olivat huoneistossa jo ennen vuokrasuhteen alkamista. Vuokranantaja puolestaan pystyy tarvittaessa osoittamaan, että jokin huoneiston puutteellisuus on syntynyt juuri tämän vuokrasuhteen aikana.
Vuokrasopimusta tehtäessä huoneistossa suoritetaan sisäänmuuttotarkastus ja sopimuksen päättyessä, ennen vuokravakuuden palauttamista, suoritetaan poismuuttotarkastus. Vuokranantajan ja vuokralaisen on syytä suorittaa yhdessä molemmat tarkastukset. Dokumentoinnissa voidaan tarvittaessa käyttää myös valokuvausta. Kuntotarkastuslomake tai -pöytäkirja voidaan laittaa varsinaisen sopimuksen liitteeksi.
Kunto sopimuksen alkaessa
Sopimuksen osapuolet voivat sopia huoneiston kunnosta vapaasti. Jos mitään ei ole sovittu, huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen voi kohtuudella vaatia. Jos huoneisto on vuokrattu ”siinä kunnossa kuin se on” – ehdoin, vuokralainen ei voi jälkikäteen vedota hänelle kerrottuihin tai näkyviin puutteisiin. Osapuolet voivat myös sopia lain edellyttämää kuntoa huonommasta tai paremmasta kunnosta. Tämä mahdollistaa esimerkiksi hyvinkin huonokuntoisten asuntojen vuokraamisen.
Kunnossapito
Sopimuksen osapuolet voivat sopia, kumman vastuulla huoneiston kunnossapito vuokrasuhteen aikana on. Ellei muuta ole sovittu, vuokranantaja on vastuussa siitä, että huoneisto on sellaisessa kunnossa, kuin vuokralainen voi kohtuudella vaatia. Huoneiston ns. normaali kuluminen on vuokranantajan vastuulla. Hänen vastuulleen kuuluvat mm. vesi- ja keittiökalusteet sekä kaapistot, ellei toisin ole sovittu.
Ilmoitusvelvollisuus
Jos huoneiston kunnossapitovastuu on vuokranantajalla, vuokralainen on velvollinen viipymättä ilmoittamaan huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta vuokranantajalle. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä. Vuokranantajan on hyvän tavan mukaan selvitettävä asunto-osakeyhtiöön mahdollisesti tulossa olevat remontit ennen asunnon vuokrausta ja tiedotettava niistä vuokralaiselle.
Korjausvelvollisuus
Korjauskehotuksen saatuaan vuokranantajan on viipymättä tai sovitussa ajassa ryhdyttävä korjaamaan huoneistossa ilmennyttä vikaa. Jos hän laiminlyö korjauksen, vuokralainen saa korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella. Tällöin vuokralaisen on huolehdittava siitä, että kustannukset pysyvät kohtuullisina. Jos puutteellisuudella on olennainen merkitys, vuokralainen voi myös purkaa sopimuksen. Vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon sen kunnon ja hoidon valvomista varten. Vuokralaisen on viivytyksettä hänelle sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon. Tarvittaessa vuokranantaja voi saada poliisilta virka-apua huoneistoon pääsemiseksi.
Korjausoikeus
Vuokranantajalla on aina oikeus korjata huoneistossa ilmenevä vika, vaikka vuokralainen ei sitä haluaisikaan. Jos kyseessä on sellainen hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää, on vuokranantajalla oikeus suorittaa työ välittömästi. Muista töistä tulee ilmoittaa vähintään 14 päivää ennen töiden aloittamista. Laajemmista korjaus- ja muutostöistä vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta ennen töiden aloittamista. Tällöin vuokralaisella on oikeus ilmoituksen saatuaan 14 päivän kuluessa purkaa sopimus päättymään töiden aloittamisajankohtana.
Loppukunto
Sopimuksen osapuolet voivat sopia ns. huoneiston loppukunnosta. Jos vuokrattava huoneisto on esim. poikkeuksellisen hyväkuntoinen, he voivat sopia, että huoneisto luovutetaan samassa kunnossa takaisin. Vuokralainen voi siten olla velvollinen suorittamaan huoneistossa remontin vuokrasuhteen päättyessä. Osapuolet voivat sopia myös loppusiivouksesta ja sen tasosta.
Muut sopimusehdot
Muita ehtoja varten voidaan tarvittaessa sopimukseen kirjoittaa erillinen liite. Seuraavassa on
joitakin esimerkkejä tavallisimmista sopimuksissa käytetyistä muista ehdoista.
Sähkö
Yleensä vuokralainen tekee oman sähkösopimuksen ja maksaa käyttämänsä sähkön.
Lämmitys
Keskuslämmitteisissä taloissa lämmitys sisältyy vuokraan. Sähkö- tai öljylämmitteisissä huoneistoissa ja taloissa on vuokrasopimukseen syytä erikseen ja selvästi merkitä, että vuokralainen maksaa lämmityksestä aiheutuvat kulut, mikäli näin on sovittu.
Kalusteet
Jos huoneisto vuokrataan kalustettuna, kalusteista kannattaa laatia luettelo, jonka mukaisen varustuksen vuokralainen allekirjoituksellaan kuittaa vastaanottaneeksi. Myös kalusteiden kunto on syytä määritellä ja kirjata tai esimerkiksi valokuvata kalusteet.
Kotivakuutus
Vuokranantajan kannattaa aina edellyttää, että vuokralainen sitoutuu ottamaan ja pitämään kotivakuutuksen. Vuokralainen voidaan sopimuksella velvoittaa ottamaan tietynsisältöinen kotivakuutus.
Kotieläimet
Perustellusta syystä sopimukseen voidaan ottaa myös kotieläimiä koskeva ehto. Jos vuokranantaja tai hänen perheenjäsenensä ovat esimerkiksi allergisia, sopimuksessa voidaan kieltää eläinten pitäminen. Vuokralainen voidaan velvoittaa korvaamaan lemmikkien mahdollisesti aiheuttamat vauriot.
Tupakointi
Myös huoneistossa tupakointi voidaan perustellusta syystä kieltää, myös parvekkeella. Syy voi tässäkin tapauksessa olla vuokranantajan tai hänen perheenjäsenensä allergia.
Kotivakuutus
Vuokranantajan kannattaa aina edellyttää, että vuokralainen sitoutuu ottamaan ja pitämään kotivakuutuksen. Vuokralainen voidaan sopimuksella velvoittaa ottamaan tietynsisältöinen kotivakuutus.
Kotieläimet
Perustellusta syystä sopimukseen voidaan ottaa myös kotieläimiä koskeva ehto. Jos vuokranantaja tai hänen perheenjäsenensä ovat esimerkiksi allergisia, sopimuksessa voidaan kieltää eläinten pitäminen. Vuokralainen voidaan velvoittaa korvaamaan lemmikkien mahdollisesti aiheuttamat vauriot.
Tupakointi
Myös huoneistossa ja parvekkeella tupakointi voidaan perustellusta syystä kieltää. Syy voi tässäkin tapauksessa olla vuokranantajan tai hänen perheenjäsenensä allergia.
Allekirjoitukset
Vuokrasopimuksessa on oltava sekä vuokranantajan että vuokralaisen allekirjoitukset. Käytettäessä lomakkeita on muistettava allekirjoittaa molemmat kappaleet erikseen. Sopimuksesta annetaan kummallekin oma kappale.
Jos vuokralaisia on useampia kuin yksi, tulee kaikkien allekirjoittaa sopimus. Näin myös silloin, kun vuokranantajia on enemmän kuin yksi, ellei esimerkiksi kuolinpesä ole valtuuttanut yhtä kuolinpesän osakasta hoitamaan vuokrausta.
Vuokrasopimuksen päättyminen
Vuokralaisen suorittama irtisanominen
Vuokralaisen suorittama irtisanominen on tavallinen tapa päättää vuokrasopimus. Vuokralainen ei tarvitse irtisanomiselle mitään erityisiä perusteita.
Irtisanomisaika
Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Aika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, ellei toisin ole sovittu. Jos sopimus sanotaan irti esimerkiksi 9. kesäkuuta, sopimus päättyy heinäkuun lopussa. Vuokralaisen irtisanomisaikaa ei sopimuksella voi pidentää.
Irtisanomisilmoitus
Vuokralaisen on annettava vuokranantajalle kirjallinen irtisanomisilmoitus. Ilmoitus on toimitettava todistettavasti, eli esimerkiksi kuittausta vastaan tai todistajan läsnä ollessa. Pelkkä kirjatun kirjeen lähettäminen ilman sen vastaanottamista ei riitä. Irtisanomisilmoitus on annettava nimenomaan vuokranantajalle, ei siis esimerkiksi isännöitsijätoimistolle, huoltoyhtiölle, talonmiehelle tai välittäjälle.
Vuokranantajan suorittama irtisanominen
Irtisanomisperusteet
Myös vuokranantaja voi sanoa sopimuksen irti millä perusteella tahansa, kunhan se on huoneenvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukainen. Tyypillisiä hyvän tavan mukaisia irtisanomisperusteita ovat esimerkiksi huoneiston tarvitseminen omaan tai perheenjäsenen käyttöön, sen myyminen tai sopimuksen ehtojen muuttaminen.
Irtisanomisaika
Jos sopimus on ollut voimassa vähintään vuoden, vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Jos se on ollut voimassa vähemmän aikaa, irtisanomisaika on kolme kuukautta. Vuokranantajan irtisanomisaika lasketaan samalla tavalla kuin vuokralaisenkin, eikä irtisanomisaikaa voi sopimuksella lyhentää.
Irtisanomisilmoitus
Vuokranantajan on annettava vuokralaiselle kirjallinen irtisanomisilmoitus. Ilmoituksessa on mainittava vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Myös vuokranantajan on toimitettava irtisanominen todistettavasti.
Irtisanomissuoja
Välitön irtisanomissuoja
Välitöntä irtisanomissuojaa saadakseen vuokralaisen on vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista nostettava irtisanomisen tehottomaksi julistamista koskeva kanne tuomioistuimessa. Irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi, jos irtisanomisperusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen, ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa on pidettävä kohtuuttomana, tai irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana, eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.
Jos vuokralaisen kanne hyväksytään, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Tuomio-istuin voi jommankumman osapuolen vaatimuksesta myös muuttaa sopimuksen ehtoja. Jos kanne hylätään, tuomioistuin mainitsee päätöksessään, milloin sopimus päättyy, ja velvoittaa vuokralaisen muuttamaan.
Välillinen irtisanomissuoja
Välillistä irtisanomissuojaa koskeva vaatimus voidaan panna vireille vielä kolmen vuoden kuluttua vuokrasuhteen päätyttyä. Jos vuokrasuhde tuomioistuimen mielestä on päättynyt hyvän tavan vastaisena, vuokralainen voi saada vuokranantajalta korvausta muuttokustannuksista, uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista sekä suorittamistaan huoneiston vuokra-arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä niiden vuokrasuhteen päättymisajan mukaisesta arvosta, jos vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa nämä työt eikä niitä ole jo korvattu. Lisäksi vuokralainen voi saada enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavan määrän hyvityksenä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.
Muuttopäivä ja sen siirtäminen
Muuttopäivä
Muuttopäiväksi voidaan sopia vuokrasopimuksen viimeinen päivä. Ellei vuokrasopimuksessa ole toisin sovittu, muuttopäivä on kuitenkin sopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä. Yleensä vuokralaisen vaihtuessa vanhan ja uuden vuokralaisen sekä vuokranantajan kannattaa sopia hallinnan luovutuksesta vanhalta uudelle vuokralaiselle. Tällä tavoin molempien muutto sujuu joustavasti.
Muuttopäivän siirto
Jos vuokralaisella on huomattavia vaikeuksia saada toinen asunto muuttopäivään mennessä, hän voi hakea tuomioistuimelta muuttopäivän siirtoa. Siirtoa voi hakea vain toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa. Päivää ei voi siirtää, jos siitä aiheutuu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai vahinkoa. Haittaa voi aiheutua esimerkiksi siitä, että omistaja ei pääse itse muuttamaan huoneistoon ja vahinkoa esimerkiksi siitä, että huoneisto on jo vuokrattu uudelleen. Päivää ei voi siirtää myöskään silloin, kun vuokralainen on itse irtisanonut tai purkanut sopimuksen.
Vuokralaisen suorittama vuokrasuhteen purkaminen
Purkamisperuste
Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus, jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Vuokralaisella on lisäksi purkamisoikeus mm. huoneiston hallinnan luovutuksen viivästyessä olennaisesti, vuokranantajan laiminlyödessä olennaisen puutteen korjaamisen tai vuokranantajan ryhtyessä merkittäviin korjaustöihin.
Purkamisilmoitus
Purkamisilmoitus on jätettävä vuokranantajalle kirjallisesti. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta. Ilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti.
Vuokranantajan suorittama vuokrasopimuksen purkaminen
Purkamisperuste
Purkamisperusteet ovat vuokralaisen sopimusrikkomuksia. Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vain vähäinen merkitys, sopimusta ei voida purkaa.
Vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus ensinnäkin vuokralaisen laiminlyödessä vuokran maksamisen säädetyssä tai sovitussa ajassa. Perusteeksi riittää 2-3 kuukauden vuokrien maksamatta jättäminen. Sopimus voidaan purkaa myös silloin, jos vuokraoikeus siirretään tai huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin lain säännöksiä. Vuokranmaksun laiminlyönnistä tai vuokraoikeuden tai hallinnan laittomasta luovutuksesta ei tarvitse edes varoittaa vuokralaista, vaan sopimus voidaan purkaa heti.
Varoitusta edellyttäviä purkamisperusteita ovat seuraavat: huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin sopimusta tehtäessä on edellytetty vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää
vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti, vuokralainen rikkoo huoneistossa, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Lisäksi vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus mm. sillä perusteella, että vuokralainen ei toimita vakuutta sovittuna aikana.
Varoitus
Varoitus on annettava tiedoksi todistettavasti. Varoituksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle mahdollisuus oikaista käytöksensä. Jos oikaisu tapahtuu, vuokranantajalla ei ole enää oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.
Purkamisilmoitus
Purkamisilmoitus on jätettävä vuokralaiselle kirjallisesti ja todistettavasti. Ilmoituksessa on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta. Sopimus voidaan purkaa välittömästi ilmoituksen tiedoksiannosta lukien. Vuokranantaja voi myös antaa vuokralaiselle pidemmän muuttoajan. Jos vuokralainen ei noudata purkamisilmoitusta eikä muuta vuokranantajan ilmoittamana ajankohtana, vuokranantaja voi haastaa vuokralaisen tuomioistuimeen ja vaatia sopimuksen purkamista ja häätöä. Haastehakemus käy myös suoraan purkamisilmoituksesta, joten erillistä ilmoitusta ei ole pakko antaa.
Vuokrasuhteen lakkaaminen
Lakkaamisperusteet
Vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Lakkaaminen tarkoittaa sitä, että erillisiä toimenpiteitä ei tarvita, vaan sopimus lakkaa lain nojalla. Molemmat osapuolet ovat vapaita omista velvollisuuksistaan heti, kun viranomaisen päätös on lainvoimainen. Jos vuokralainen pitää huoneistoa hallinnassaan lakkaamisen jälkeen, hän on velvollinen maksamaan vuokranantajalle kohtuullisen korvauksen tämän omaisuuden käyttämisestä.
Vahingonkorvaus
Jos sopimuksen lakkaaminen aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai
muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella on oikeus saada korvaus aiheutuneesta vahingosta.
Korvaus voi käsittää mm. muuttokustannuksia ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneita
kuluja.
Erimielisyyksien ratkaiseminen vuokrasuhteessa
Sopiminen
Jos vuokrasuhteessa ilmenee erimielisyyksiä, ne kannattaa aina pyrkiä ensisijaisesti sopimaan. Sopiminen on lähes aina nopeampaa ja halvempaa kuin riitojen selvittely tuomioistuimessa. Myös tuomioistuinmenettely tähtää varsin voimakkaasti sopimiseen.
Käräjäoikeusjärjestelmä
Käräjäoikeudet
Huoneenvuokrariitoja käsitellään käräjäoikeudessa. Suurin osa käräjäoikeuksissa käsiteltävistä riidoista on vuokrasaatavan perintään ja vuokrasopimuksen purkamiseen sekä häätöön liittyviä juttuja. Käsittelyajat vaihtelevat, mutta keskimääräinen aika on noin 2-3 kuukautta.
Oikeudenkäyntimaksut
Oikeudenkäynti on maksullista. Maksun suuruus riippuu siitä, missä käsittelyn vaiheessa asia päätetään. Jos riita päättyy jo kirjallisessa valmistelussa, maksu on noin 100 €. Enimmillään, eli kun juttu menee suulliseen pääkäsittelyyn, maksu on noin 200 €. Oikeudenkäyntikustannuksia nostaa tämän lisäksi se, että vaikeissa tapauksissa usein turvaudutaan asianajajan apuun.
Oikeudenkäyntikulujen korvaukset
Huoneenvuokrariidoissa pääsääntö on, että molemmat osapuolet kärsivät itse omat oikeudenkäyntikulunsa. Kulujen tuomitsemiseksi vastapuolen maksettavaksi tulee olla painavia syitä. Näin käy esimerkiksi silloin kun oikeudenkäynti on ollut tarpeen hävinneen osapuolen laiminlyöntien vuoksi. Vaikka asunto-oikeuksista on saatavissa kaavakkeita, joita käyttämällä voi laatia esimerkiksi haastehakemuksen, lähes aina on syytä kääntyä asiantuntijan puoleen, mikäli asiaa joutuu hoitamaan tuomioistuimessa.